Как вернуть деньги за квартиру на карту и отменить сделку купли-продажи

Сделки с покупкой и продажей недвижимости — излюбленная сфера деятельности мошенников. Недостаточный опыт и невнимательность при заключении договора может обернуться потерей и денег, и жилья. Но не все так безнадежно, во многих случаях существует возможность аннулировать соглашение и вернуть деньги за квартиру, если она куплена или продана с нарушением требований законодательства.

Популярные схемы обмана при покупке и продаже квартир

Способов обмана доверчивых покупателей недвижимости существует немало. Рассмотрим самые популярные схемы мошенничества, используемые нечестными продавцами.

1. Использование подложных документов. Нередко при продаже недвижимости мошенники предоставляют нотариально заверенные копии оригинальных документов, либо оригиналы, имеющие исправления и помарки. Рекомендуется настоять на предъявлении оригиналов, которые следует внимательно изучить.
2. Продажа по доверенности без ведома собственника. Подделка доверенности — наиболее простой способ мошенничества. Необходимо проверить подлинность доверенности через онлайн сервис ФНП, а также требовать присутствия доверителя как минимум при подписании договора.
3. Продажа жилья, отягощенного правами третьих лиц. Среди собственников и претендентов на долю в квартире могут быть лица, имеющие право оспорить совершенную в ущерб их интересам сделку. К ним относятся дети младше 18 лет, нетрудоспособные пенсионеры, инвалиды, разведенные супруги, пациенты ПНД и наркологии, отбывающие наказание и т. д.
4. Продажа наследуемой недвижимости. Как и в предыдущем случае, сделку впоследствии могут оспорить другие наследники, чьи права были нарушены.
5. Продажа квартиры потенциальным банкротом. Схема представляет собой продажу вторичного жилья, после оформления которой бывший собственник инициирует банкротство по своим долговым обязательствам. Банк рассматривает продажу жилья как фиктивную сделку и добивается ее аннуляции, после чего за недвижимостью приходят кредиторы.
6. Продажа непригодной для проживания жилплощади. Покупая квартиру летом, новый владелец радуется покупке, но уже осенью обнаруживает, что отопление не работает, стена промерзает, а углы обрастают плесенью.

Лучше перестраховаться и перепроверить все детали еще до заключения договора купли-продажи. Но даже если сделка уже была совершена, а оплата перечислена продавцу, существуют ситуации,когда можно вернуть деньги за покупку квартиры и расторгнуть договор.

Обманули при покупке квартиры: как вернуть деньги

Самый простой способ возврата денег — отмена сделки купли продажи квартиры по договоренности сторон. Для этого продавец и покупатель оформляют соответствующее соглашение о расторжении договора, с упоминанием в тексте суммы возврата. После этого по предъявлению соглашения государственные органы возвращают право собственности на жилплощадь продавцу.

Естественно, этот вариант вряд ли устроит мошенников. В таком случае придется аннулировать сделку через судебные инстанции. Для этой процедуры потребуется время, сбор доказательной базы, юридические знания, либо помощь квалифицированного специалиста.

Можно ли вернуть деньги после подписания договора

Легче всего отменить сделку на квартиру, если договор купли-продажи не вступил в действие, а права собственности на недвижимость еще не перешли к новому владельцу. В этом случае достаточно заявить о прекращении процедуры регистрации договора.

Если сделка фактически и юридически состоялась, то аннуляция будет регламентироваться статьей 452 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с ее положениями, составляется соглашение о расторжении договора, которое так же, как и сам договор, нотариально заверяется. Если изменение собственника уже зарегистрировано, то соглашение об отмене также регистрируется.

Причины для отмены сделки купли-продажи

Причин для отмены сделки купли продажи по недвижимости может быть несколько, причем в некоторых случаях покупатель сможет вернуть уплаченные деньги в полном объеме, а в некоторых — только частично.

Нарушение прав детей

Если в проданной квартире были прописаны дети, которым не была выделена собственная доля, опека может оспорить сделку, как нарушающую права несовершеннолетних, вплоть до признания ее недействительной. Инициировать спор может и сам ребенок после достижения 18 лет.

Нарушение прав супругов

Квартира была продана одним из супругов без согласия второго, либо без уведомления о продаже, если брак был расторгнут, а жилье являлось совместно нажитым имуществом.

Нарушение прав временно отсутствующих жильцов

Если один из владельцев или прописанных лиц, имеющих право на долю, в момент продажи отсутствовал (находился в ПНД, на воинской службе, в местах заключения, пансионате для престарелых и т. д.), то эти лица или их представители имеют право оспорить сделку, как незаконную.

Нарушение наследных прав

Лица, имеющие право на наследование жилья, могут потребовать аннуляции сделки, совершенной одним из наследников без уведомления остальных.

Продажа жилья мошенником от имени собственника

Продажа по фальшивой доверенности или другим поддельным документам, в том числе арендатором-мошенником, а также намеренное введение в заблуждение покупателя относительно собственности являются законными основаниями для признания договора договора купли-продажи недействительным.

Если квартира является залоговым имуществом, предметом судебного спора, либо после продажи бывший владелец начинает процедуру банкротства, заинтересованные стороны имеют право оспорить продажу.

Продажа заведомо непригодного жилья без уведомления покупателя

Если продавец намеренно ввел в заблуждение покупателя относительно состояния жилья, покупатель может инициировать возврат денег и отмену сделки. Для этого потребуется собрать доказательства и обратиться в суд.

Серые сделки

Намереваясь заплатить меньше налогов или не делить приобретенное жилье с супругами, некоторые покупатели идут на фиктивные договоренности — например, продажу по заниженной стоимости или на оформление дарственной.

Этим они загоняют себя в ловушку, ведь при расторжении договора они получат назад только официально уплаченные деньги.

Варианты аннулирования сделки купли-продажи

Как отменить сделку купли квартиры, если выяснились неблагоприятные обстоятельства или стало очевидным мошенничество? В зависимости от ситуации, есть несколько механизмов отмены. Они в равной степени работают как при продаже недвижимости за собственные средства, так и при оформлении ипотеки, за исключением того, что во втором случае возвращается только тело кредита, а покупатель несет расходы по пеням и процентам банку.

Взаимное соглашение

Оптимальным вариантом является расторжение заключенного договора путем взаимного соглашения сторон. Процедура аналогична сделке купли-продажи, но выполняется в обратном порядке. В тексте соглашения указывают:

• данные сторон;
• сведения о жилплощади;
• дата и место заключения договора;
• предмет соглашения — отмена состоявшейся сделки;
• подтверждения о том, что с недвижимостью не были совершены такие операции, как обременение, дарение, перепродажа и передача прав собственности третьим лицам;
• сумма, сроки и порядок возврата стоимости квартиры;
• распределение расходов на оформление расторжения договора.

После заверения у нотариуса и выполнения условий передачи денег документ регистрируют в государственных органах, после чего процедура будет закончена.

Судебный иск

Расторгнуть договор купли-продажи можно в одностороннем или двухстороннем порядке через суд. Для этого следует составить исковое заявление, дополнить его доказательствами и подтверждениями претензий, после чего передать документы в суд.

Сделка может быть как расторгнута, так и признана недействительной, что в юридическом отношении не одно и то же. После того, как выносится соответствующее постановление, продавца обяжут вернуть полученные деньги. Но наличие обязательства — еще не гарантия их беспроблемного получения. Иногда добиваться выплат приходится долго.

Заявление в правоохранительные органы

Если налицо факт мошенничества, то такой сделкой занимается полиция и прокуратура, ведь в этой ситуации имеет место нарушение Уголовного кодекса.

В каких случаях возврат невозможен

Иногда вернуть деньги за квартиру невозможно по закону.

1. В случае отказа в аннуляции сделки. Для расторжения договора должны быть веские условия. Если покупатель просто передумал, а продавец — нет, то сделка останется в силе, деньги останутся у продавца, а недвижимость — у покупателя.
2. В случае фиктивного дарения. Если по бумагам квартира была подарена безвозмездно, то при отмене сделки покупатель ничего не получит.

На какую сумму возврата можно рассчитывать?

Какую сумму может получить покупатель, если ему удастся вернуть деньги за квартиру? Это зависит от условий и обстоятельств покупки, а также причины расторжения договора купли-продажи.

1. Если вторичное жилье приобреталось в ипотеку. В этом случае деньги получит банк, а покупатель уплатит сопутствующие расходы и компенсацию затрат на оформление кредита, пени и прочие издержки.
2. Если договор расторгнут из-за прямых нарушений интересов покупателя. Если его претензии будут признаны обоснованными, пострадавшая сторона может получить назад не только стоимость квартиры, но и компенсацию ущерба, как материального, так и морального.
3. Если квартира была продана по фиктивной стоимости. Законодательно продавец будет обязан выплатить ту сумму, которая указана в документах, а не фактически полученную, которая нигде не зафиксирована.
4. В остальных случаях. В обычной ситуации возврату подлежит полная стоимость жилья, указанная в договоре.

Как подготовить претензию на возврат

Чтобы вернуть деньги за квартиру, необходимо составить претензию продавцу.

В тексте необходимо указать следующие сведения:

• паспортные данные сторон;
• описание предмета договора;
• когда и как был заключен договор;
• описание нарушений договора, допущенных продавцом;
• требования покупателя — аннуляция соглашений и возврат уплаченных средств;
• сумма покупки.

Эти же сведения указываются в исковом заявлении, если к обоюдному согласию прийти не удалось, и приходится обращаться в суд.

Документы, необходимые для возврата

Для того, чтобы отменить сделку купли продажи квартиры, и получить назад уплаченные за нее средства, к претензии или исковому заявлению необходимо приложить следующие документы.

1. Оригинал и копию договора купли-продажи.
2. Расписка о передаче наличных, выписка со счета или ипотечный договор, подтверждающие получение продавцом денег от покупателя.
3. Претензия на имя продавца, подтверждающая желание покупателя расторгнуть сделку.
4. Оригиналы и копии документов, служащих основанием для претензии.
5. Экспертное заключение о состоянии жилья, если основанием для возврата является его ненадлежащее состояние, скрытое продавцом.

В некоторых случаях суд может потребовать дополнительные документы и доказательства, которые также нужно будет предоставить.

Что делать, если вам отказали в возврате?

Если суд не согласился вернуть деньги за квартиру, это можно оспорить. Для этого необходимо подать апелляцию по вынесенному решению, приложив дополнительные обоснования претензий. В этом случае потребуется консультация опытного юриста.

Мошенничество с недвижимостью

По данным Генпрокуратуры РФ в 2021 году зарегистрировано на 6,5% больше мошеннических операций с недвижимостью, чем годом ранее. А именно — порядка 290 000 случаев. Например, в феврале 2022 года в Краснодаре был суд по делу о «черных» риелторах, которые обманным путем выманивали деньги.

В декабре 2021 года в Уссурийске действовали аферисты, которые предлагали квартиры в аренду и брали плату вперед, якобы в качестве задатка за предоставление ключей от жилья.

Попадают в руки правосудия далеко не все. Зачастую мошенников сложно отследить, или не хватает доказательной базы для вынесения приговора. А «деятели» продолжают придумывать все новые и новые способы обмана. Самыми распространенными из них являютcя:использование поддельных документов, предоплата за квартиру с привлекательной ценой.

В случаях, описанных выше, покупатель стремиться не упустить выгодный шанс и выплачивает  продавцу аванс, чтобы квартиру «придержали». Естественно, эти деньги никем не фиксируются, а продавец или риелтор просто исчезает.

Поскольку в этом случае средства передаются между физическими лицами, вернуть деньги, оплаченные за квартиру, можно только через суд, подав иск о неосновательном обогащении.

Лучше воспользоваться помощью юриста.

Как вернуть деньги за квартиру с помощью чарджбэка?

Чарджбэк (возвратный платеж) представляет собой механизм защиты держателей банковских карт от недобросовестных поставщиков товаров или услуг. Возвратные платежи производят банки, по заявлениям своих клиентов об оспаривании операций оплаты, выполненных с помощью личных банковских карт в пользу юридических лиц.

Например, вы столкнулись с «липовой» риелторской организацией, обещающей помощь в покупке квартиры, и перевели средства за услуги или даже задаток за квартиру. Такие конторы, к сожалению, не редкость. Как правило, они работают под прикрытием официально зарегистрированных организаций.

Именно в таких случаях можно использовать чарджбэк. Основными условиями для реализации процедуры являются:

• наличие доказательств обмана;
• наличие банковской выписки о переводе;
• чеки, скрины, переписка с продавцом;
• подтверждение, что деньги были отправлены на счет юридического лица;
• использование для перевода карт Виза, Мастеркард или МИР;
• соблюдение сроков.

Последний пункт очень важен — если прошло более 540 дней после отправки денег с Виза, Мастеркард, и более 360 — с МИР, процедура чарджбэк не производится. Такие ограничения заложены в правилах платежных систем.

Заявление на возврат нужно подавать в банк, выдавший карту отправителя средств. Сделать это можно лично, приехав в отделение, или онлайн — через интернет-кабинет банка, чат , по электронной почте. Заявление оформляется в свободной форме, либо используется типовой банковский шаблон, если он есть. К заявлению прилагаются все чеки, выписки и скрины, а также подтверждение того факта, что вы пытались решить проблему с продавцом мирным путем — звонили ему, писали, требовали возвратить средства (копия претензии).

Банк-эмитент рассматривает заявление и передает его в банк, принимающий платежи для риелторской конторы — эквайер. Эта кредитная организация получает документы по сделке от продавца, проводит расследование. Если доказательства недобросовестности ил мошенничества продавца налицо, эквайер возвращает спорные платежи.

Можно ли справиться с возвратом самостоятельно: типовые проблемы и ошибки покупателей

Можно ли вернуть деньги за квартиру самому, без помощи юристов? Теоретически это возможно. Но на практике покупателю приходится сталкиваться со многими проблемами и препятствиями.

1. Невнимательное изучение документов во время сделки. В договоре обязательно должны быть прописаны все детали, связанные с передачей денег: сумма, дата, сроки и способ. Также желательно, чтобы при покупке было зафиксировано состояние жилья, это упростит оспаривание сделки, если выяснится несоответствие.
2. Недостаточный уровень юридических знаний. После отказа продавца аннулировать договор по соглашению сторон многие покупатели отказываются от судебного спора, потому что не знают своих прав.
3. Недостаток времени. Для того, чтобы отстоять свои интересы, необходимо время, которого у рядового гражданина обычно не хватает.

Поэтому помощь юриста в подготовке документов и представлении интересов значительно повышает шансы на успех.

То же самое касается и процедуры чарджбэк. Справиться самостоятельно можно, однако это потребует юридических знаний и временных затрат. Лучше передать дело в руки специалиста, который рассмотрит имеющиеся доказательства, правильно составит заявление и будет «держать руку на пульсе» по ходу претензионной работы с банком. А в случае необоснованного отказа — сможет опротестовать его.

Преимущества компании НЭС

Компания НЭС — это команда квалифицированных специалистов в областях имущественного, гражданского и уголовного права, которая помогает не только вернуть деньги за квартиру, но и решить другие правовые вопросы, связанные с возвратом средств.

Почему с нами выгодно работать?

1. Профессионализм и опыт. Нам приходится каждый день сталкиваться с различными прецедентами, изучать обновления законодательства, поэтому мы знаем все способы защиты интересов клиента.
2. Работа под ключ. Наши специалисты займутся бюрократической рутиной, сократив участие клиента в процессе до минимума.
3. Индивидуальный подход. Мы учитываем особенности каждой ситуации и выстраиваем переговорный процесс с продавцами, банками и государственными структурами, исходя из обстоятельств дела.

Наша помощь существенно повышает вероятность успешного решения ваших задач.

С уважением, НЭС - Чарджбэк Блог